سندھ میں رہائشی پلاٹوں کی کمرشلائزیشن سے 7 سالہ پابندی ختم، نیا کنورژن فارمولا نافذ

سندھ ماسٹر پلان اتھارٹی نے صوبے بھر میں رہائشی پلاٹوں کو کمرشل ملاک میں تبدیل کرنے پر عائد سات سالہ پابندی باضابطہ طور پر ختم کر دی ہے۔ اس شہری تبدیلی کو منظم کرنے کے لیے اتھارٹی نے انفرااسٹرکچر ڈیولپمنٹ فیس کا ایک نیا اور معیاری فارمولا جاری کیا ہے، جس کا مقصد زمین کے استعمال میں تبدیلی کے عمل کو قانونی دائرے میں لانا اور سالہا سال سے جاری غیر قانونی کمرشلائزیشن کو بلدیاتی نظم و ضبط کے تحت لانا ہے۔

اس نئی پالیسی سے زمین کے استعمال کی تبدیلی کا وہ قانونی راستہ دوبارہ کھل گیا ہے جو 2019 سے مکمل طور پر بند تھا۔ اس عرصے کے دوران کراچی، حیدرآباد اور سکھر جیسے بڑے شہری مراکز میں عدالت عالیہ کے احکامات اور انتظامی فیصلوں کے تحت رہائشی زوننگ کو منجمد کر دیا گیا تھا۔ سات سالہ پابندی کے باوجود شہری علاقوں میں تجارتی سرگرمیاں رک نہ سکیں، بلکہ مالکان نے غیر قانونی راستے اختیار کرتے ہوئے رہائشی گلیوں اور مرکزی سڑکوں پر قائم مکانات کو نجی اسکولوں، ہسپتالوں، دفاتر اور شورومز میں تبدیل کر دیا، جس سے نہ صرف بلدیاتی اداروں کو اربوں روپے کے ٹیکس کا نقصان ہوا بلکہ شہریوں کی سہولیات پر بھی بے پناہ دباؤ پڑا۔

2019 کی پابندی کا پس منظر

سال 2019 میں عوامی شکایات اور عدالتی مداخلت کے بعد سندھ بلڈنگ کنٹرول اتھارٹی (SBCA) اور ماسٹر پلان ڈویژنز کو رہائشی پلاٹوں کی کمرشلائزیشن کا عمل روکنا پڑا تھا۔ اس وقت شہری منصوبہ سازوں نے نشان دہی کی تھی کہ پرسکون رہائشی علاقوں کو تجارتی مراکزمیں تبدیل کرنے سے پانی، سیوریج اور ٹریفک کا بنیادی نظام مفلوج ہو کر رہ گیا ہے۔ پینے کے پانی کی لائنیں پھٹنے لگیں، سیوریج کا نظام بیٹھ گیا اور گلیوں میں گاڑیوں کی پارکنگ کا سنگین بحران پیدا ہو گیا۔

تجارتی جگہوں کی بڑھتی ہوئی مانگ نے رہائشی علاقوں پر دباؤ برقرار رکھا۔ سڑکوں پر قائم رہائشی مکانات کے مالکان نے بغیر کسی منظوری کے غیر قانونی طور پر عمارتوں کو تجارتی استعمال میں دینا شروع کر دیا۔ بلدیاتی ادارے ریونیو سے محروم رہے اور شہری بغیر کسی اضافی سہولت کے بنیادی انفرااسٹرکچر کے تباہ ہونے کا عذاب بھگتے رہے۔

انفرااسٹرکچر فیس کا نیا فارمولا نافذ کر کے سندھ ماسٹر پلان اتھارٹی کا مقصد ایک طرف شہروں کی دوبارہ باضابطہ زوننگ کرنا ہے تو دوسری طرف معطل شدہ بلدیاتی ریونیو کو بحال کرنا ہے۔

انفرااسٹرکچر فیس کا نیا فارمولا کیا ہے؟

نیا نوٹیفائیڈ فریم ورک کسی بھی جائیداد کی سرکاری قیمت (FBR اور صوبائی ویلیوایشن ٹیبل)، پلاٹ کے سائز، سڑک کی چوڑائی اور تجویز کردہ تجارتی استعمال کو مدنظر رکھ کر فیس کا تعین کرتا ہے۔ تمام علاقوں پر یکساں فیس عائد کرنے کے بجائے اس بار سڑک کی چوڑائی اور جائیداد کی قدر کے تناسب سے شرح مقرر کی گئی ہے۔

نئے فارمولے کے تحت زمین مالکان کو کنورژن کے لیے پلاٹ کی کل تخمینہ شدہ مالیات کا ایک خاص فیصد بطور انفرااسٹرکچر سرچارج جمع کرانا ہو گا۔ مرکزی شاہراہوں پر واقع پلاٹوں کی فیس کی شرح ثانوی سڑکوں پر واقع پلاٹوں سے مختلف رکھی گئی ہے۔ پالیسی کے مطابق جمع کی جانے والی اس فیس کا ایک معقول حصہ مقامی حکومتوں کے اس فنڈ میں جائے گا جو علاقے کے انفرااسٹرکچر کو اپ گریڈ کرنے کے لیے مختص ہو گا۔

کراچی کی شاہراہِ فیصل، یونیورسٹی روڈ، راشد منہاس روڈ اور حیدرآباد کی آٹو بائن روڈ جیسے اہم روٹس پر قائم رہائشی پلاٹوں کے مالکان اب قانون کے مطابق اپنی جائیدادوں کو تجارتی پلازوں، کارپوریٹ دفاتر يا شاپنگ سینٹرز میں تبدیل کر سکیں گے۔

معاشی فائدے اور شہری نظام پر اثرات

پابندی کا خاتمہ سڑکوں پر قائم جائیدادوں کے مالکان، بلڈرز اور رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کے لیے فوری معاشی فائدے لے کر آیا ہے۔ کسی بھی اہم روڈ پر واقع 500 گز کے رہائشی پلاٹ کو کمرشل حیثیت ملتے ہی اس کی مارکیٹ ویلیو میں 30 سے 50 فیصد تک اضافے کا امکان ہے۔ تجارتی مقاصد کے لیے زمین کی کمی کا سامنا کرنے والے ڈویلپرز کے لیے عمودی تعمیرات (ورٹیکل ڈیولپمنٹ) کے نئے دروازے کھل گئے ہیں۔

دوسری جانب رہائشی گلیوں کے مضافات میں رہنے والے شہریوں کے لیے ٹریفک اور شور کے مسائل بڑھ سکتے ہیں۔ ملٹی اسٹوری تجارتی عمارتوں میں اگر بیسمنٹ پارکنگ کو سختی سے نافذ نہ کیا گیا تو تمام گاڑیاں رہائشی گلیوں میں پارک ہوں گی جس سے عام شہریوں کی آمدورفت سخت متاثر ہو گی۔

بلدیاتی آمدن بمقابلہ شہری سہولیات

سندھ ماسٹر پلان اتھارٹی کے لیے سب سے بڑا چیلنج کنورژن فیس کا شفاف اور درست استعمال ہے۔ ماضی میں تحویل میں لی جانے والی انفرااسٹرکچر فیس کو اکثر عام بلدیاتی اخراجات میں بہا دیا جاتا تھا اور جن علاقوں سے فیس وصول کی جاتی تھی، وہاں پانی، ڈرینیج اور بجلی کے نظام پر ایک روپیہ بھی خرچ نہیں ہوتا تھا۔

اگر نئے فارمولے کے تحت حاصل ہونے والا ریونیو واقعی نالوں کی صفائی، سیوریج لائنوں کی توسیع اور بجلی و پارکنگ کے بنیادی ڈھانچے کو بہتر بنانے پر خرچ کیا جائے، تبھی شہری علاقوں کو تباہی سے بچایا جا سکے گا۔ ماہرینِ شہری منصوبہ بندی کا کہنا ہے کہ کمرشلائزیشن صرف 80 سے 100 فٹ سے زیادہ چوڑی سڑکوں تک محدود رہنی چاہیے تاکہ اندرونی رہائشی گلیاں کمرشل اثرات سے محفوظ رہ سکیں۔

اکثر پوچھے گئے سوالات

Why was the ban on commercialization of residential plots in Sindh initially imposed?

The ban was imposed in 2019 due to growing public complaints and court orders addressing severe municipal strain. Unchecked commercialization was overwhelming sewage lines, water supplies, and parking infrastructure in major residential sectors.

How does the Sindh Master Plan Authority calculate the new conversion fee?

The new infrastructure fee formula calculates charges as a percentage of the property's value based on official valuation tables (FBR and provincial rates), taking into account plot size, road width, and the specific location of the property.

Which areas in Sindh are most impacted by the lifting of this ban?

Major urban centers with wide commercial corridors—specifically Karachi, Hyderabad, and Sukkur—are most affected, allowing residential plot owners along primary thoroughfares to legally convert their land into commercial plazas and retail spaces.